104 年以前買的房子怎麼課稅？賣之前這 6 件事先搞懂
重點整理
- 104 年 12 月 31 日以前取得適用舊制；繼承取得的，看被繼承人當初取得的日期。
- 舊制土地交易所得免所得稅，土地繳土地增值稅。
- 房屋交易所得併入交易年度的綜合所得，次年 5 月申報，稅率依個人所得級距。
- 提不出原始取得證明，國稅局依財政部標準核定所得，賠錢賣也可能要繳。
- 舊制換屋退稅：2 年內重購自用住宅，且新屋價額超過原出售價額才能退。
- 土地增值稅自用住宅 10% 稅率要主動申請。
怎麼判斷是不是舊制？
104 年 12 月 31 日以前取得的房地適用舊制，105 年 1 月 1 日以後取得的適用房地合一新制。取得日以完成所有權移轉登記日為準；繼承取得的，看被繼承人當初取得的日期。
舊制要繳哪些稅？
土地交易所得免徵所得稅，土地部分繳土地增值稅。房屋的交易所得要併入交易年度的綜合所得，在次年 5 月申報，稅率跟著個人當年的綜合所得稅級距。當年度收入較高的人，出售前要先試算。
為什麼賠錢賣也可能要繳稅？
未申報或提不出原始取得成本的證明文件時，國稅局會依財政部所定的標準，按成交金額或房屋評定現值的一定比例核定財產交易所得。實際上賠錢賣也可能被核定所得，所以當初的買賣契約和付款證明一定要找出來。
舊制可以換屋退稅嗎？
可以，但條件和新制不同。出售自用住宅後 2 年內重購自用住宅，而且重購價額超過原出售價額，才能扣抵或退還已繳的稅款；先買後賣也適用。換成比較便宜的房子，就退不到。
土地增值稅自用住宅 10% 要怎麼用？
自用住宅用地可以適用 10% 的優惠稅率，分為「一生一次」與用過之後的「一生一屋」，各有設籍、持有期間、出租營業與面積等條件。這個稅率要在申報時勾選或依期限主動申請，沒有申請就按一般稅率計算。
一定要記得
舊制免的是土地的所得稅，房屋照樣要報，而且舊制沒有 400 萬元的自住免稅額。不過，繼承取得、被繼承人在 104 年以前取得的房地，符合自住條件時，可以選擇改用新制的自住優惠。
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法令依據
- 所得稅法第 4 條之 4、第 14 條、第 17 條之 2
- 土地稅法第 34 條
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。