繼承沒有權狀的房子怎麼辦？未保存登記建物的繼承、稅籍與出售
重點整理
- 沒有建物所有權狀，就沒辦法到地政事務所辦繼承登記。
- 但它仍是長輩的財產，要和其他遺產一起申報遺產稅。
- 繼承後要向地方稅務局辦理房屋稅納稅義務人名義變更；變更的是稅籍，不是產權登記。
- 因繼承取得免申報契稅；遺產分割協議書中未保存登記房屋的部分，不必繳印花稅。
- 以後要出售，買方要申報契稅才能變更稅籍，而且通常無法用這間房子辦抵押貸款。
什麼是未保存登記建物？
就是沒有辦理建物所有權第一次登記、所以沒有建物所有權狀的房屋。早年興建的老屋、後來加蓋的增建部分，常有這種情況。到地政事務所查不到建物謄本，但地方稅務局有房屋稅籍，每年照樣寄房屋稅單。
沒有權狀，還算遺產嗎？
算。長輩名下有房屋稅籍的房子，就是他的財產，要和土地、存款一起列入遺產總額申報。整理長輩財產時，可以先申請財產清單，再對照房屋稅單，確認有沒有漏列；查詢方式可以參考長輩過世後，怎麼查他名下有哪些房子和財產。
繼承後要辦什麼？
不必到地政事務所，而是向房屋所在地的地方稅務局，申請把房屋稅的納稅義務人變更為繼承人。各縣市要求的文件大致相同：
- 遺產稅繳清（或免稅）證明書。
- 繼承系統表。
- 遺產分割協議書（按應繼分繼承的免附）。
- 法院准予拋棄繼承備查的文件（沒有人拋棄繼承的免附）。
實際文件以當地稅務局規定為準。沒有辦理變更時，房屋稅單上的名字會一直是長輩，或維持全體繼承人公同共有，之後要出租、出售或分配時，都容易卡住。
要繳契稅或印花稅嗎？
單純因繼承取得房屋，不屬於契稅課徵範圍，不用申報契稅。遺產分割協議書方面，要拿去申請物權登記的不動產部分，按協議成立時的價值繳千分之 1 的印花稅；未保存登記房屋的部分，因為不辦物權登記，不必繳印花稅。
以後要賣，會遇到什麼？
- 沒有產權移轉登記：買賣時移轉的是房屋稅籍與事實上的處分權。買方要在契約成立日起 30 日內申報契稅，繳納後才能變更稅籍。
- 不容易貸款：沒有登記就無法設定抵押權，銀行多半不會用這部分核貸，買方通常要準備較多現金，價格也會反映這一點。
- 先確認房屋來源：如果房屋本身有使用執照，可以先洽地政事務所，評估能不能辦理建物所有權第一次登記；如果是未經許可的增建，還要一併考慮違章建築的問題。
出售前，建議先把有權狀和沒有權狀的部分分開列清楚，再分別估價，家人比較好討論。
官方資訊
用工具算算看
不用留資料，打開就能用。算出來看不懂，直接用 LINE 問我。
法令依據
- 遺產及贈與稅法第 8 條
- 契稅條例第 2 條、第 16 條
- 印花稅法第 5 條
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。
了解繼承房產一站式服務：從清空、算稅、家人共識，到賣・留・換・租