看懂土地與建物謄本：繼承或出售前先確認這 5 件事
重點整理
- 謄本分三部分：標示部寫房地的基本資料，所有權部寫誰擁有，他項權利部寫抵押等權利。
- 看所有權人與權利範圍，確認是單獨所有還是共有、各占多少。
- 看登記原因與原因發生日期，判斷是買賣還是繼承取得，以及出售時適用新制或舊制。
- 他項權利部有抵押權，代表可能還有貸款沒有還清。
- 所有權部的其他登記事項若有查封、假扣押等限制登記，處分前一定要先釐清。
謄本的三個部分
- 標示部：土地的面積、地目或使用分區；建物的門牌、面積、主要用途、主要建材、層數與建築完成日期。
- 所有權部：所有權人、權利範圍、登記日期、登記原因與原因發生日期。
- 他項權利部：抵押權、地上權等其他權利，以及權利人、擔保金額。
繼承或出售前，先確認這 5 件事
- 所有權人與權利範圍：是一個人單獨所有，還是好幾個人共有？每個人占多少？
- 登記原因與原因發生日期：是買賣、贈與還是繼承取得？取得時間會影響出售時適用新制還是舊制。
- 抵押權：他項權利部有抵押權，代表可能還有房貸，出售或分配前要先確認還剩多少。
- 限制登記：所有權部的其他登記事項若有查封、假扣押、預告登記等，處分會受限制，要先釐清。
- 建物資料：面積、主要用途與建築完成日期，可以確認屋齡，也能發現沒有登記的增建。
怎麼申請謄本？
可以到任一地政事務所臨櫃申請，也可以透過全國地政電子謄本系統線上申請，部分超商的多功能事務機也能申請列印。謄本分兩類：第二類謄本會隱藏部分個人資料，任何人都可以申請；第一類謄本載有完整資料，限所有權人本人、繼承人等申請，申請時要核對身分。
下一步
從謄本確認取得時間後，可以用新制還是舊制工具判斷出售時的稅制；確認共有人與持分後，再用留租賣分回試算，算出每個人實際分回多少。
用工具算算看
不用留資料，打開就能用。算出來看不懂，直接用 LINE 問我。
法令依據
- 土地法第 79 條之 2
- 土地登記規則
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。
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