繼承的房子要出租，租約要寫什麼？押金、修繕、點交與提前終止
重點整理
- 押金最多 2 個月租金，租約結束、房客返還房屋時，扣除應負擔的費用後返還。
- 房東與房客視為消費關係，違反應記載及不得記載事項的條款可能無效。
- 簽約前，房東要說明由房東負責修繕的項目與範圍，並提供聯絡方式。
- 房東只有在房客毀損不賠、欠租達 2 個月經催告仍不繳、未經書面同意轉租、重新建築等情形，才能提前終止。
- 交屋前先清空遺物、拍照記錄屋況；退租時一起點交。
出租前，先確認誰有權出租
多位繼承人共有的房子，出租要先取得共有人的同意，條件與租金申報、房屋稅，請參考繼承的房子要出租，要注意什麼。租約上的出租人，建議寫全體共有人，或由大家同意的代表人簽約，並把同意的書面留存。
押金最多收多少？
押金不得超過 2 個月的租金總額。押金是用來擔保房客損壞房屋的賠償，以及處理遺留物的費用。租約消滅、房客返還房屋並清償租約所生的債務時，房東要返還押金，或扣抵債務後返還剩下的部分。
契約要用什麼範本？
住宅租賃的房東與房客，法律上視為具有消費關係，適用消費者保護法。內政部公告了住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，契約條款違反的，可能無效。最簡單的做法，是直接使用內政部公告的契約範本，再補上雙方另外約定的事項。
修繕由誰負責？
房東要把房子以合於居住的狀態交給房客，並在租期內維持。簽約前，房東要說明哪些修繕項目由房東負責、範圍到哪裡，並提供需要修繕時的聯絡方式。老屋出租前，漏水、電線、熱水器這些容易出問題的地方，最好先檢修，減少租期中的糾紛。
房東什麼情況可以提前終止？
- 房客毀損房屋或附屬設備，不修繕也不賠償。
- 房客遲付租金或費用，達 2 個月的租額，經催告仍拒繳。
- 房客未經房東書面同意，把房子轉租給他人。
- 房東為重新建築而必要收回。
前三種情形，要在終止前 30 日檢附事證，以書面通知房客；重新建築要在終止前 3 個月通知。房客也有法定的提前終止情形，例如因疾病、意外需要長期療養。
點交怎麼做？
交屋時，雙方一起清點設備、拍照記錄屋況，附在租約後面。租約結束後，也由雙方共同點交；一方不會同，經對方定相當期限催告仍不到場的，視為完成點交。點交後房客留下的東西，經催告仍不取回的，視為拋棄，處理費用可以從押金扣除。
出租前的準備
- 長輩的遺物先整理清空，可以參考繼承老屋堆滿長輩遺物，從哪裡開始整理。
- 水、電、瓦斯的用戶名稱與扣款帳戶，先處理好，可以參考長輩過世後，帳戶與水電瓦斯怎麼處理。
本文說明一般規則，不提供個案法律意見；遇到爭議，可以向縣市政府申請免費調處，或諮詢律師。決定出租時，可以委託台灣房屋協助；我本身不做代租代管。
官方資訊
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法令依據
- 租賃住宅市場發展及管理條例第 3 條、第 5 條、第 7 條、第 8 條、第 10 條、第 11 條、第 12 條、第 16 條
- 土地法第 99 條
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。
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