繼承的房子要出租，要注意什麼？共有人同意、租金申報與房屋稅
重點整理
- 共有房屋出租屬於共有物的管理，原則上需共有人過半數且應有部分過半數同意。
- 租金收入要併入綜合所得申報，費用可按租金 43% 減除，或逐項列舉。
- 申報租金達當地一般租金標準，房屋稅可適用 1.5% 到 2.4%。
- 要在 3 月 22 日前向地方稅務局申請，5 月也要申報租賃所得，兩個都要做。
- 出租前先算整理修繕要花多少、租金多久回本。
共有的房子，誰同意才能出租？
多位繼承人共有的房子，出租屬於共有物的管理。依民法規定，除契約另有約定外，應以共有人過半數且應有部分合計過半數的同意行之；應有部分合計超過三分之二時，人數不計。實務上最好讓所有共有人都知道並同意，租金怎麼分也先講好。
租金收入怎麼申報？
租金收入要併入當年度綜合所得申報。租賃所得是租金收入減掉必要損耗及費用：沒有憑證的話，可以按租金收入的 43% 減除；有修繕費、房屋稅、地價稅等憑證，也可以逐項列舉。收了押金，要按郵政儲金一年期定期儲金固定利率設算租金收入。
出租可以降低房屋稅嗎？
可以。出租並申報租賃所得達當地一般租金標準，房屋稅可適用 1.5% 到 2.4%，比一般非自住住家用房屋低。以台中市 114 年度標準為例，107 年 7 月 1 日以後適用新標準單價的房屋，租金標準是房屋評定現值的 10%；107 年 6 月 30 日以前適用舊標準單價的，是房屋評定現值的 25%；兩者都要再加計公告土地現值的 1.2%。
兩個動作缺一不可
- 每年 3 月 22 日前（遇假日順延），檢附租賃契約向地方稅務局申請適用。
- 每年 5 月，向國稅局申報租賃所得。
只做其中一個，原本核定的較低稅率可能會恢復成一般非自住稅率，還要補繳差額。
還有更低的稅率嗎？
出租給符合租金補貼資格的房客、經認定為公益出租人，或透過包租代管業者出租作為社會住宅，房屋稅可以適用 1.2%。條件與申請方式，以地方稅務局與主管機關公告為準。
出租前先算清楚
老屋出租前多半要清空、修繕，這筆一次性的費用，加上每年的房屋稅、地價稅與修繕，扣掉之後每年實際收多少、幾年回本，先算出來再決定。決定出租時，可以委託台灣房屋協助；我本身不做代租代管。
用工具算算看
不用留資料，打開就能用。算出來看不懂，直接用 LINE 問我。
法令依據
- 民法第 820 條
- 房屋稅條例第 5 條
- 所得稅法第 14 條
- 財政部公告房屋及土地之當地一般租金標準
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。