父母的房子，生前贈與、留給子女繼承、賣給子女差在哪？
重點整理
- 生前贈與：要考慮贈與稅、土地增值稅與契稅，土地增值稅不能用自用住宅稅率。
- 子女受贈後出售，取得時間從受贈日起算，持有不久就賣，房地合一稅率可能偏高。
- 繼承取得：土地增值稅與契稅都不課，出售時可以合併父母的持有期間。
- 賣給子女：二親等以內的買賣原則上以贈與論，除非能證明確實付款。
- 115 年贈與稅免稅額每人每年 244 萬元，房地通常超過，要先試算。
三種方式比一比
| 項目 | 生前贈與 | 留給子女繼承 | 賣給子女 |
|---|---|---|---|
| 移轉時的稅 | 贈與稅、土地增值稅、契稅 | 遺產稅（多數家庭免稅，但要申報） | 土地增值稅、契稅；若被認定為贈與，另課贈與稅 |
| 土地增值稅 | 由子女繳納，不能適用自用住宅稅率 | 不課徵 | 依一般規定課徵 |
| 子女日後出售 | 取得時間從受贈日起算 | 可以合併父母的持有期間 | 取得時間從買賣登記日起算 |
生前贈與要注意什麼？
贈與房地時，贈與稅以土地公告現值與房屋評定現值計算，115 年每位贈與人每年有 244 萬元免稅額，一間房子通常會超過。土地增值稅由取得土地的子女繳納，而且自用住宅優惠稅率只適用於出售，贈與時不能使用。另外還有契稅。更重要的是，子女日後出售時，取得時間從受贈日起算，取得成本也是受贈時的現值，如果持有不久就賣，房地合一稅率可能很高。
為什麼很多人說「留著繼承」比較省？
因繼承移轉的土地不課土地增值稅，繼承也不課契稅；遺產稅有較高的免稅額與扣除額，多數家庭核定免稅。子女日後出售時，還可以把父母的持有期間合併計算。但這不代表一定比較好：長輩的照顧資金、家人之間的分配，以及長輩自己的意願，都要一起考慮。
直接賣給子女可以嗎？
二親等以內親屬之間的財產買賣，原則上以贈與論。除非能提出已支付價款的確實證明，而且這筆錢不是由賣方借給買方，或由賣方提供擔保向他人借得，否則仍會被課贈與稅。
先算清楚再決定
三種方式的稅負、子女日後出售的稅，以及長輩的生活與照顧需求，都要放在一起看。實際規劃請洽地政士或會計師，稅額以國稅局核定為準。
官方資訊
用工具算算看
不用留資料，打開就能用。算出來看不懂，直接用 LINE 問我。
法令依據
- 遺產及贈與稅法第 5 條、第 22 條
- 土地稅法第 5 條、第 28 條、第 34 條
- 契稅條例第 2 條
- 所得稅法第 14 條之 4
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。
了解繼承房產一站式服務：從清空、算稅、家人共識，到賣・留・換・租