賣房的稅怎麼少繳？過戶日期和單據是關鍵
重點整理
- 持有期間從取得登記日算到出售登記完成日，不是簽約日或送件日。
- 持有超過 2 年未逾 5 年稅率 35%，超過 5 年未逾 10 年 20%；剛好 5 年仍是 35%。
- 沒有費用單據，按成交價 3% 估算，最高 30 萬元；有單據可核實認列。
- 買房與賣房時付的仲介費、代書費、規費都可以列，就算沒有裝修也有費用可扣。
- 先簽約、延後過戶可以做，但價金、預告登記、交屋時間與申報期限都要安排好。
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持有幾年，看哪一天？
房地合一稅的取得日與交易日，都以完成所有權移轉登記的日期為準，不是簽約日，也不是代書送件日。賣房前先看權狀上的登記日期，算算持有多久。
為什麼差幾個月，稅差很多？
個人持有超過 2 年未逾 5 年，稅率 35%；超過 5 年未逾 10 年，稅率 20%。要「超過」5 年才是 20%，剛好 5 年整仍是 35%。過戶登記排在超過 5 年之後，最好再多留幾天緩衝。
沒有裝修，也有單據可以列嗎？
有。買房時付的仲介服務費、代書費、規費，賣房時付的仲介費、代書費，都可以憑單據核實認列。沒有單據的話，只能按成交價的 3% 估算，最高 30 萬元。
舉個例子
一間 704 萬元買進、預計 1,081 萬元賣出的房子，持有 4 年半、沒有單據時，計稅所得 347 萬元，稅率 35%，房地合一稅約 121.5 萬元。過戶排在持有超過 5 年之後，稅率降為 20%；再把買賣兩端約 63.6 萬元的費用單據列進去，稅金約 62.7 萬元。（案例人名、金額已調整，試算為概算）
先簽約、延後過戶要注意什麼？
- 買方是否願意等，等待期間房價波動時，違約怎麼處理要先寫進合約。
- 價金放在履約保證專戶，過戶完成才撥給賣方；買方可以辦理預告登記。
- 過戶後再交屋，避免交屋前損壞責任不清。
- 土地增值稅與契稅要在訂定公契之日起 30 日內申報，公契日期要配合送件時間，交給地政士安排。
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法令依據
- 所得稅法第 14 條之 4
- 房地合一課徵所得稅申報作業要點第 3 點、第 4 點
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。