繼承的房子賣掉，帳面獲利為什麼看起來很大？取得成本怎麼算
重點整理
- 繼承取得的取得成本，是繼承時的房屋評定現值加公告土地現值，不是長輩的買價。
- 這個金額會依消費者物價指數調整，減少物價上漲造成的名目獲利。
- 還可以減除取得、改良、移轉而支付的費用，例如仲介費、代書費、規費、裝修。
- 新制課稅所得可以再減除土地漲價總數額，但只算你自己持有期間的部分。
- 財政部 115 年起放寬：舊制房屋出售，房屋評定現值也可以依物價指數調整。
為什麼帳面獲利看起來很大？
出售繼承取得的房地，取得成本是以繼承時的房屋評定現值與公告土地現值計算，而不是長輩當年實際花了多少錢買。這兩個現值通常遠低於市價，所以成交價減掉成本之後，帳面上的獲利會比想像中大。
新制怎麼算？
房地合一新制下，交易所得額是成交價額減掉可減除的成本與費用：
- 成本：繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按交易日所屬年月政府公告的消費者物價指數調整後的金額。
- 費用：因取得、改良及移轉而支付的費用，例如仲介費、代書費、規費、裝修費用，要保留單據。
課稅所得還可以再減除依公告土地現值計算的土地漲價總數額，但只限你自己持有期間產生的漲價，不包含長輩持有期間。
舊制也可以用物價指數調整
財政部 115 年發布解釋令，個人出售繼承或受贈取得、適用舊制的房屋，如果已提供或稽徵機關已查得房屋實際成交價額，也可以把繼承時的房屋評定現值依物價指數調整後，自房屋成交價額中減除。
長輩留下的房貸還沒還完呢？
財政部 109 年的函釋，針對繼承時一併繼承以該房屋擔保、由被繼承人借款的未償債務，且債務餘額超過繼承時房地現值、由繼承人實際負擔償還的情形，超過部分可列為因繼承取得該房地的額外負擔。是否適用要看個案條件，出售前先和地政士或會計師確認。
先試算再決定
同一間房子，適用新制或舊制、持有多久、單據留了多少，稅金都會差很多。出售前先把這些條件整理清楚，算一次稅後實際分回多少。
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法令依據
- 所得稅法第 14 條之 4
- 房地合一課徵所得稅申報作業要點
- 財政部 109 年 7 月 15 日台財稅字第 10904601200 號函
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。