住滿幾年賣房才有自住優惠？6 年從戶籍遷入那天算
重點整理
- 自住優惠的 6 年，從戶籍遷入那天開始算，不是買房那天。
- 三個條件缺一不可：設籍並實際居住連續滿 6 年、交易前 6 年內沒有出租或營業使用、6 年內沒用過這項優惠。
- 符合時，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過部分稅率 10%。
- 差幾個月沒滿 6 年，就只能用一般稅率，稅金可能差上百萬。
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自住優惠的 6 年從哪天算？
從戶籍遷入那天開始算。買房後如果沒有馬上遷入戶籍，買房日到遷入日中間這段時間不算。
要符合哪些條件？
本人、配偶或未成年子女在這間房子辦竣戶籍登記並實際居住，連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用；本人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內，沒有適用過這項優惠。三個條件都要符合。
差幾個月會差多少？
以持有 7 年、課稅所得 860 萬元為例：持有超過 5 年未逾 10 年，一般稅率 20%，稅金 172 萬元；如果符合自住優惠，(860 − 400) × 10%，稅金 46 萬元，相差 126 萬元。（案例人名、金額已調整）
還差幾個月，要不要等？
如果只差幾個月，先試算等滿 6 年和現在賣的稅金差多少，再評估等待期間的房價變化與資金需求。
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法令依據
- 所得稅法第 4 條之 5、第 14 條之 4
本文為一般資訊整理，不構成法律或稅務意見；個案請洽地政士、律師或會計師確認。